Υπολογισμός φόρου μεταβίβασης ακινήτου

Πόσος φόρος πληρώνεται στην αγορά ακινήτου

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3 % επί της φορολογητέας αξίας και τον πληρώνει ο αγοραστής πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Πάνω στο ποσό του φόρου επιβάλλεται εισφορά υπέρ δήμων με συντελεστή 3 %, οπότε η πραγματική επιβάρυνση είναι λίγο μεγαλύτερη από το ονομαστικό ποσοστό.

Φορολογητέα αξία δεν είναι αυτόματα το τίμημα. Είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου, και αν το συμφωνηθέν τίμημα είναι μεγαλύτερο, ο φόρος επιβάλλεται στο μεγαλύτερο. Οι κανόνες που εφαρμόζει ο υπολογιστής ισχύουν το 2026.

Πώς γίνεται ο υπολογισμός

1. Προσδιορίζετε τη φορολογητέα αξία, δηλαδή τη μεγαλύτερη ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και στο τίμημα.
2. Ελέγχετε αν δικαιούστε απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Δεν είναι ναι ή όχι: είναι ένα αφορολόγητο ποσό.
3. Διαβάζετε το αφορολόγητο. Για αγορά κατοικίας είναι 200.000 € για άγαμο, 250.000 € για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης και 275.000 € για έγγαμο με αναπηρία τουλάχιστον 67 %. Για οικόπεδο τα ποσά είναι 50.000 € και 100.000 €.
4. Προσθέτετε τα τέκνα. Καθένα από τα δύο πρώτα προσαυξάνει το αφορολόγητο κατά 25.000 € στην κατοικία και 10.000 € στο οικόπεδο· από το τρίτο και μετά η προσαύξηση γίνεται 30.000 € και 15.000 €.
5. Φορολογείτε μόνο το υπερβάλλον με 3 % και προσθέτετε την εισφορά υπέρ δήμων.

Το σημείο που κοστίζει: η απαλλαγή δεν μηδενίζει τον φόρο

Πολλοί αγοραστές θεωρούν ότι η πρώτη κατοικία σημαίνει μηδενικός φόρος. Στην πραγματικότητα η απαλλαγή είναι όριο: κάτω από αυτό δεν οφείλεται τίποτα, πάνω από αυτό ο φόρος υπολογίζεται στη διαφορά. Σε μια αγορά που ξεπερνά το αφορολόγητο κατά λίγο, ο φόρος είναι μικρός αλλά υπαρκτός.

Δεύτερο σημείο: στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, έως 20 τετραγωνικά μέτρα ο καθένας, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται με το ίδιο συμβόλαιο. Δεν είναι πρόσθετο αφορολόγητο· χωράνε μέσα στο ίδιο όριο.

Γιατί το δικό σας ποσό μπορεί να διαφέρει

• Νεόδμητα. Στα κτίσματα με άδεια από το 2006 προβλέπεται ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης· η αναστολή του ΦΠΑ έχει παραταθεί, οπότε στην πράξη οφείλεται φόρος μεταβίβασης.
• Προϋποθέσεις της απαλλαγής. Χορηγείται μία φορά, απαιτεί μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα και εξετάζει αν καλύπτονται ήδη οι στεγαστικές σας ανάγκες.
• Μειωμένοι συντελεστές. Σε αυτούσια διανομή, σε λύση εταιρείας και σε ανταλλαγή ίσης αξίας ο φόρος μειώνεται.
• Ιδανικά μερίδια. Όταν αγοράζετε ποσοστό και όχι ολόκληρο το ακίνητο, η βάση είναι η αναλογούσα αξία.
• Λοιπά έξοδα. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα, η αμοιβή δικηγόρου, τα έξοδα μεταγραφής και η μεσιτεία δεν είναι φόρος και δεν υπολογίζονται εδώ.

Τα οριστικά ποσά προκύπτουν από τη δήλωση που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ.

Συχνές ερωτήσεις για τον φόρο μεταβίβασης

Ποιος πληρώνει τον φόρο, ο αγοραστής ή ο πωλητής; Ο αγοραστής. Η δήλωση υποβάλλεται και ο φόρος καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, και ο συμβολαιογράφος ελέγχει την εξόφληση.

Χάνω την απαλλαγή αν πουλήσω το σπίτι; Η απαλλαγή αίρεται αν το ακίνητο μεταβιβαστεί πριν από την πάροδο πενταετίας, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος. Τότε καταβάλλεται ο φόρος που είχε εξοικονομηθεί.

Μετράει η αντικειμενική ή το τίμημα; Όποιο είναι μεγαλύτερο. Αν το τίμημα του συμβολαίου υπερβαίνει την αντικειμενική αξία, ο φόρος επιβάλλεται στο τίμημα.

Μπορώ να πάρω απαλλαγή δεύτερη φορά; Η απαλλαγή χορηγείται μία φορά για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου. Νέα απαλλαγή είναι δυνατή μόνο υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, όταν τα υπάρχοντα ακίνητα δεν καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες.