Υπολογισμός φόρου μεταβίβασης ακινήτου

Πόσος φόρος πληρώνεται στην αγορά ακινήτου

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3 % επί της φορολογητέας αξίας και τον πληρώνει ο αγοραστής πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Πάνω στο ποσό του φόρου επιβάλλεται εισφορά υπέρ δήμων με συντελεστή 3 %, οπότε η πραγματική επιβάρυνση είναι λίγο μεγαλύτερη από το ονομαστικό ποσοστό.

Φορολογητέα αξία δεν είναι αυτόματα το τίμημα. Είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου, και αν το συμφωνηθέν τίμημα είναι μεγαλύτερο, ο φόρος επιβάλλεται στο μεγαλύτερο. Οι κανόνες που εφαρμόζει ο υπολογιστής ισχύουν το 2026.

Βήματα υπολογισμού φόρου μεταβίβασης

1. Προσδιορίζετε τη φορολογητέα αξία, δηλαδή τη μεγαλύτερη ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και στο τίμημα.
2. Ελέγχετε αν δικαιούστε απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Δεν είναι ναι ή όχι: είναι ένα αφορολόγητο ποσό.
3. Διαβάζετε το αφορολόγητο. Για αγορά κατοικίας είναι 200.000 € για άγαμο, 250.000 € για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης και 275.000 € για έγγαμο με αναπηρία τουλάχιστον 67 %. Για οικόπεδο τα ποσά είναι 50.000 € και 100.000 €.
4. Προσθέτετε τα τέκνα. Καθένα από τα δύο πρώτα προσαυξάνει το αφορολόγητο κατά 25.000 € στην κατοικία και 10.000 € στο οικόπεδο· από το τρίτο και μετά η προσαύξηση γίνεται 30.000 € και 15.000 €.
5. Φορολογείτε μόνο το υπερβάλλον με 3 % και προσθέτετε την εισφορά υπέρ δήμων.

Το σημείο που κοστίζει: η απαλλαγή δεν μηδενίζει τον φόρο

Πολλοί αγοραστές θεωρούν ότι η πρώτη κατοικία σημαίνει μηδενικός φόρος. Στην πραγματικότητα η απαλλαγή είναι όριο: κάτω από αυτό δεν οφείλεται τίποτα, πάνω από αυτό ο φόρος υπολογίζεται στη διαφορά. Σε μια αγορά που ξεπερνά το αφορολόγητο κατά λίγο, ο φόρος είναι μικρός αλλά υπαρκτός.

Δεύτερο σημείο: στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, έως 20 τετραγωνικά μέτρα ο καθένας, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται με το ίδιο συμβόλαιο. Δεν είναι πρόσθετο αφορολόγητο· χωράνε μέσα στο ίδιο όριο.

Γιατί το δικό σας ποσό μπορεί να διαφέρει

• Νεόδμητα. Στα κτίσματα με άδεια από το 2006 προβλέπεται ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης· η αναστολή του ΦΠΑ έχει παραταθεί, οπότε στην πράξη οφείλεται φόρος μεταβίβασης.
• Προϋποθέσεις της απαλλαγής. Χορηγείται μία φορά, απαιτεί μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα και εξετάζει αν καλύπτονται ήδη οι στεγαστικές σας ανάγκες.
• Μειωμένοι συντελεστές. Σε αυτούσια διανομή, σε λύση εταιρείας και σε ανταλλαγή ίσης αξίας ο φόρος μειώνεται.
• Ιδανικά μερίδια. Όταν αγοράζετε ποσοστό και όχι ολόκληρο το ακίνητο, η βάση είναι η αναλογούσα αξία.
• Λοιπά έξοδα. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα, η αμοιβή δικηγόρου, τα έξοδα μεταγραφής και η μεσιτεία δεν είναι φόρος και δεν υπολογίζονται εδώ.

Τα οριστικά ποσά προκύπτουν από τη δήλωση που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ.

Συχνές ερωτήσεις για τον φόρο μεταβίβασης

Ποιος πληρώνει τον φόρο, ο αγοραστής ή ο πωλητής; Ο αγοραστής. Η δήλωση υποβάλλεται και ο φόρος καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, και ο συμβολαιογράφος ελέγχει την εξόφληση.

Χάνω την απαλλαγή αν πουλήσω το σπίτι; Η απαλλαγή αίρεται αν το ακίνητο μεταβιβαστεί πριν από την πάροδο πενταετίας, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος. Τότε καταβάλλεται ο φόρος που είχε εξοικονομηθεί.

Μετράει η αντικειμενική ή το τίμημα; Όποιο είναι μεγαλύτερο. Αν το τίμημα του συμβολαίου υπερβαίνει την αντικειμενική αξία, ο φόρος επιβάλλεται στο τίμημα.

Μπορώ να πάρω απαλλαγή δεύτερη φορά; Η απαλλαγή χορηγείται μία φορά για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου. Νέα απαλλαγή είναι δυνατή μόνο υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, όταν τα υπάρχοντα ακίνητα δεν καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες.